2023.12.22 #コラム

再建築不可物件の売却のメリットとデメリットをやさしく解説

なにかと難しいイメージを持たれることが多い再建築不可物件ですが、売却には一般的な中古住宅のそれにはないメリットやデメリットがあります。
今回は、再建築不可物件を売るときのプラス面やマイナス面について、簡単にまとめました。

再建築不可物件を所有していて、売却のメリットやデメリットについて把握したい人は、ぜひ最後まで読んでみてください。

再建築不可物件の売却のデメリット

再建築不可物件の売却には、デメリットもいくつか伴います。
主なデメリットは、次の3点です。

• ・築年数が経過していると売れにくい
• ・購入者が住宅ローンを組めない可能性が高い
• ・買取り専門業者を探すのが難しい

再建築不可物件の売却デメリット(1)建物が古いと売れにくい

一般的な住宅と同じように、再建築不可物件も建物が古いと売れにくい傾向があります。

再建築不可物件は、築50年や60年を超えているものも珍しくはありません。

国税庁が建物に耐用年数を定めていますが、木造の戸建ての耐用年数は22年です。
日本の住宅の耐久性は30年ほどだと言われており、建物に住めなくなるというわけではありませんが、税法上は22年で価値がなくなってしまいます。

再建築不可物件も築年数が古いと建物の価値はほぼゼロだと判断され、古家付き土地として販売することとなり、買主に解体の費用や手間などの負担がかかってしまうので売れにくくなってしまう可能性があります。

再建築不可物件の売却のデメリット(2)購入者が住宅ローンを組めない可能性が高い

100%ではありませんが、再建築不可物件は一般的には住宅ローンを組むのが難しいとされています。
銀行は住宅ローンを組む際に、万が一貸したお金を回収できなかったときに備えて土地や建物を担保に入れますが、再建築不可物件は評価が低く担保価値がないと判断されてしまうためです。

再建築不可物件の購入者は、クレジットカード会社や信販会社など、銀行以外が提供するノンバンクローンを利用する選択肢もありますが、それでも審査に落ちてしまうことも考えられます。

一般的な住宅に比べると、再建築不可物件は購入者がローンを使わずに現金で購入できる人などに限られてしまうので、なかなか買い手が見つからずに販売が長期化してしまうこともあるでしょう。

再建築不可物件の売却のデメリット(3)買取り専門業者を探すのが難しい

再建築不可物件は建築可能な物件と比べるとマイナス要素が多く、一般の市場に出しても売れ残ってしまうケースも目立ちます。

再建築不可物件の買取りを専門に行う業者に依頼するとさまざまな手続きや調整もスムーズに進みますが、そのような業者は一般的な不動産仲介会社などと比べると数が少なく、優良な業者を探すのが難しいのが現状です。

一括査定サイトなどを利用する方法もありますが、複数の買取り業者から連絡が来て煩わしさを感じてしまうという声も目立ちます。

再建築不可物件の買取り経験豊富なスタッフが多く在籍し、サポート体制がしっかり整った買取り業者をすんなりと探し出すのは難しいでしょう。

再建築不可物件の売却のメリット

先ほど再建築不可物件の売却のデメリットを説明しましたが、再建築不可物件の売却には次のようなメリットもあります。

• ・激安物件を探している人に好まれる
• ・損害賠償責任などのリスクから解放される
• ・税金や諸費用が安い

再建築不可物件の売却のメリット(1)格安の物件を探している人からの関心が高い

再建築不可物件は、同じような条件の通常の中古戸建の半分ほどの価格で購入できる場合もあります。

再建築不可物件は、一般的には再建築ができない、建物の老朽化が進んでいる、住宅ローンが組めない可能性もある、など購入者にとっては不安な要素をいくつか抱えています。
そのため、購入者が見つかりにくい傾向があり、低い価値を補うため相場より価格が低く設定されているケースがほとんどです。

とにかく安い家を探している、ボロボロの家を格安で買って自分好みにリフォームして住みたい、という人にとっては、価格が安い再建築不可物件は魅力的に映る可能性が高いでしょう。

とくに、駅近などで立地条件が良い再建築不可物件は、購入者が比較的早く見つかったり、買取り業者からの評価も高くなったりすることがよくあります。

再建築不可物件売却のメリット(2)損害賠償責任を負わされるリスクなどから解放される

再建築不可物件を売却すると、今後起こるかもしれないさまざまな問題から解放されます。

相続などで得た再建築不可物件を売却せずにずっと放置しておくと、ゴミ屋敷のようになり近隣住民に迷惑がかかったり、外部から粗大ゴミなどを持ち込まれ、ゴミの処理費用を負担しなければならなくなったりすることも考えられます。
台風などで落下した瓦が隣の家の壁を傷つけるなど、最悪の場合、数千万以上の損害賠償を請求されてしまうケースもあります。

再建築不可物件を売って手放すと、損害賠償責任などのさまざまなリスクから解放されるでしょう。

再建築不可物件売却のメリット(3)税金や諸費用が安い

繰り返しとなりますが、再建築不可物件は評価価値が低くなる傾向があります。
そのため、売却時にかかる印紙税 (契約書の記載金額をもとに税額が決まる) や登録免許税 (固定資産税評価額などをもとに税額が決まる) などの税金も安くなります。

仲介業者に依頼する場合には仲介手数料もかかりますが、仲介手数料も売買価格をもとに計算されるため、もともと価格が低い再建築不可物件の場合は安くなるでしょう。

再建築不可物件は税金などの負担が少なく、手放しやすいのはうれしいポイントですね。

まとめ

このページでは、再建築不可物件の売却の際のメリットやデメリットを簡単にまとめました。
再建築不可物件の売却には、税金面などではうれしいメリットもありますが、一般的な中古住宅と比べると売却がしにくいなどのデメリットも存在します。

再建築不可物件について疑問点が多く、売却もうまくいくか心配な人は、個人間売買や仲介業者ではなく、信頼できる買取り専門業者に任せると安心です。

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